何俊杰先生 香港社会服务联会 社会房屋共享计划项目总监
陈子晴女士 香港社会服务联会 社会房屋共享计划项目主任
社会房屋在香港的发展正如火如荼。过去两年多，香港社会服务联会积极统筹及推动社会房屋的发展，先后开发「社会房屋共享计划」和「组合社会房屋计划」，为基层住户提供过渡性社会房屋。前者主要接收并翻新发展商及公营机构的闲置单位，现提供逾350多个单位；后者则租用发展商及政府的闲置土地（至现时已接收三块土地），兴建组合社会房屋，并着力在未来两年提供近400个单位。这些先导计划促使政府大力推动过渡性房屋，并承诺在三年内提供1.5万个单位；更多地产商亦愿意提供土地予社福机构，发展过渡性社会房屋，帮助更多有需要的家庭。
面对新增的土地，如何能有效选取、分配及管理土地，以持续发展由民间主导的社会房屋，增加可负担房屋的选择？欧美国家在民间主导的模式下，发展出社区土地信托平台，它是一间跨界别的非牟利机构，负责买地或租地，并联同社会房企或独自兴建可负担房屋及社区。她的特点是将地价及房价分开，减低房价受炒卖及外围经济因素影响。这次，我们介绍加拿大的社区土地信托，让我们构想未来的社会房屋发展。
加拿大的社区土地信托模式
加国在九零年代曾停止发展可负担房屋，让私人发展项目主导，结果楼价与收入的升幅脱节，许多市民面对住屋困难。当地非政府机构、公益金融机构及不同专业团体尝试自救，利用创新方法应对日益严重的房屋问题，例如搜罗可用的私人物业改为社会房屋，可是楼价太贵，他们在购入这类单位时遇上不少困难，导致社房发展裹足不前。
及后，温哥华市政府意识到房屋问题的严重性，决定成立专责小组，以象征式租金及长期契约租出六块土地兴建社会房屋及合作社房屋，促成社会房企联合起来，利用社区土地信托的模式向政府申请使用其中几块土地。温哥华社区土地信托基金(简称：基金)就是由卑诗省房屋合作社联盟 (Co-op Housing Federation of BC (CHF BC))孕育而成，她与联盟内的房企合作，发展不同的房屋项目，并以可负担的租金租予中低收入家庭。
这间土地信托基金是一间非牟利及跨界别组织，成员包括社会房企、房屋合作社及当地的居民组织，基金负责向市政府或发展商租或买地，并在单位建成后交由服务机构营运。基金主要职责是兴建可负担房屋、管理土地及维持各项目收支平衡，减低当中的风险等；营运机构则负责编配单位，管理物业及提供社会服务予住户。部分营运机构亦会参与兴建社会房屋，视乎机构能力而定。
图一：温哥华社区土地信托基金基本架构
项目财务互补
土地信托基金从不同渠道集结资金，除政府资助外，亦向信用合作社借贷，应用在项目的前期工作及处理现金流问题。另外，基金营运须自负盈亏，所以她以单一地约承租多块土地，除了有利于融资、按揭贷款外，更重要是可一并管理、利用较高租金的项目补贴资助项目，维持整体财政的可持续性。基金计划在不同地点提供不同类型的可负担房屋，单位的租金水平由最低以市价23%租予正接受生活津贴的住户，至最高以市价80%租予中等收入住户，确保不同收入水平的住户均有机会受惠。由于地契租期较长，项目可作长远营运，故基金会在扣除营运成本及偿还贷款后，将盈利用于开展新的项目，或向租户减租，增加可负担性。
信托平台减低风险
套用到香港的情况，现时的过渡性房屋计划主要针对私人闲置用地或官方非住宅用地，社区土地信托作为一个跨界别平台，在租用土地前会较小心评估土地的可行性，不会受房屋数量的压力而忽略居住质素及项目对邻近社区及环境的影响。此外，平台可统一申请或借用政府及发展商的土地，大大减省行政程序的时间，然后按地区、大小等分配。
在项目分配上，社区土地信托会邀请跨界别专业人士组成评审委员会，无论是有经验或有兴趣加入社会房屋运动的社福机构或社企，均可就新项目提交服务营运建议书。参考现时发展商与服务机构合作的土地发展模式，发展商已不只考虑单位的供应量，还顾及到社会服务的配套，例如推动健康发展指数、社区厨房、托儿服务、就业培训等。公平及透明的土地分配机制更可保证项目管理质素及服务建议切合居民需要，有助提升居民的生活质素。
开发融资方法
此外，现时的过渡性社会房屋项目普遍缺乏前期资金及人力资源，例如，在决定单位或土地是否适合发展社会房屋时，机构需要聘请专业人士进行可行性研究、初步设计等；单位落成后，亦需要资源聘请人手，处理租务及为住户提供适切的社会服务。温哥华有成熟的公益金融机构及投资者为项目注入资金，或利用土地抵押方式，增加流动资金，令社区土地信托的项目得以实现。相反，在香港，除了政府提供建造费外，暂没有其他机制提供所需流动资金，故有必要开发其他融资方法。
最后，项目间的互补模式须将不同项目统一管理才可实行。由于现时每块土地的位置优势不同，租期又不长，若官方只促成每个项目独立发展，营运又各自为政，实难以有效运用收入高的项目补贴亏损项目，以减低发展社房的财政风险。这亦局限了机构只能租用零租金的土地，限制社房发展的潜力。
总结
香港的过渡性社会房屋开启了一种民商官的房屋及社区发展模式（social-public-private partnership），既为基层居民提供另类适切住房，亦突破公营及私营模式的限制。社会土地信托正正就是这类合作机制，在现有的置业阶梯外拓展更多可负担房屋的选择。